Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những phương pháp định giá đất phổ biến, nó cũng là phương pháp giá đất để tính tiền bồi thường về đất. Vì vậy, việc nắm rõ cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là vô cùng quan trọng.
1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Giá đất hiện hành (tính theo giá nhà nước) được xác định theo một trong năm phương pháp là phương pháp trừ lùi, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. điều chỉnh giá đất.
Tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
“5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách nhân (x) giá đất với giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (sau đây). đây gọi là Ủy ban nhân dân tỉnh) ban hành ”.
Cách định giá đất theo phương pháp này thoạt nhìn khá đơn giản, chỉ cần biết hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và giá đất trong bảng giá đất là tính được. Tuy nhiên, trình tự và nội dung để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá theo phương pháp này khá phức tạp (đã nêu rõ trong điều khoản 3).
2. Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi nào?
Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính giá đất áp dụng cho các trường hợp sau:
– Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013 mà thửa đất, khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất) trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; các tỉnh còn lại dưới 20 tỷ đồng.
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự.
Xem chi tiết: Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi nào?
3. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh
Căn cứ Điều 10 Thông tư 33/2017 / TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau:
* Khảo sát, thu thập thông tin
– Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường và trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất. (theo bảng giá đất) tại khu vực định giá đất.
Trường hợp chưa có đủ thông tin về giá đất tại khu vực định giá đất thì thu thập thông tin tại các khu vực lân cận có điều kiện tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật. các tầng lớp xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, Điều tra viên thực hiện theo các quy định sau:
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất, ưu tiên lựa chọn thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu. dữ liệu về đất đai, thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và trên địa bàn định giá đất.
Trường hợp chưa có đủ thông tin về giá đất tại khu vực định giá thì thu thập thông tin về các khu vực lân cận có điều kiện tương đương về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật. xã hội với khu vực có thửa đất được định giá.
Trong quá trình điều tra, thu thập thông tin, không điều tra xác định thửa đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phân lô. đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Đối với trường hợp xác định được thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của ít nhất 03 thửa đất để xác định giá đất theo quy định của pháp luật. phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) trong khu vực định giá đất.
– Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương.
* Xác định giá đất chung trên thị trường của từng vị trí đất
– Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất để thu thập thông tin theo quy định cụ thể sau:
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 thửa đất có đặc điểm tương tự thửa đất được định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, quy mô, hình dạng và tình trạng pháp lý sử dụng đất. quyền (sau đây gọi là thửa đất so sánh) được chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong một thời hạn. không quá 02 năm kể từ thời điểm định giá đất.
– Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP, cụ thể:
Giá đất phổ biến trên thị trường là giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được xác định từ chi phí và thu nhập của thửa đất. có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực nhất định và trong một thời gian nhất định.
Đối với trường hợp giá đất thị trường tập trung vào một vùng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy trung bình cộng của giá đất tại vị trí đất đó.
* Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Trường hợp chưa có đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất chung trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương để xác định giá đất cụ thể đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất khi tính bồi thường đối với dự án có thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự. xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án;
Trường hợp khu vực đó đồng thời có nhiều dự án thu hồi đất và có đặc điểm giống nhau về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì xây dựng số điều chỉnh giá đất cho từng loại đất và vị trí đất bằng diện tích.
* Xác định giá đất của thửa đất định giá
Giá đất của thửa đất định giá = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)
Lưu ý: Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhưng có 2 loại là hệ số K áp dụng cho từng năm dương lịch và hệ số K áp dụng cho từng thời điểm khi tính tiền bồi thường thu hồi đất. .
Xem chi tiết: K-factor là gì?
Đây là cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nếu bạn đọc gặp sự cố vui lòng gọi hotline 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.
