 |
| Theo các chuyên gia, chuyển đổi số và bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn |
Vùng giá đất và bước đột phá để xóa bỏ cơ chế hai giá đất
Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định về khung giá đất và xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
“Nếu bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói. Trường Trần Hồng Hà cho biết.
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Trong đó phương pháp định giá tiệm cận với các tiêu chuẩn định giá quốc tế hiện hành.
Tuy nhiên, hiện nay có 5 phương pháp định giá tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế, nhưng mỗi phương pháp sử dụng thông tin đầu vào khác nhau sẽ cho kết quả khác nhau.
Bên cạnh đó, khái niệm giá đất phù hợp với giá thị trường phổ biến được hiểu là giá đất sát với giá thị trường. Theo đó, thị trường sẽ diễn biến theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung – cầu. Đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Bảng giá đất được xây dựng hàng năm và công bố vào ngày đầu năm, sát giá thị trường của từng thời điểm trong năm.
Vì vậy, theo GS.TSKH Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đại biểu Quốc hội lưu ý, cần xác định giá và giá trị thị trường của đất khi lập bảng giá đất, định giá đất. nên dựa trên các vùng giá trị đất đai, do đó tính ổn định cao hơn.
Cũng đồng quan điểm, PGS.TS. Trịnh Hữu Liên, Viện Sau đại học, Trường Đại học Thành Đô cũng cho rằng, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần đưa ra phương pháp định giá đất dựa trên diện tích giá đất và giá trị đất trong cơ sở dữ liệu. giá đất.
Theo Nghị quyết số 18-NQ / TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển, có thu nhập cao” an cơ sở quan trọng để định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, dự kiến đến năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ giá đất. “Điều này sẽ tạo ra bước ngoặt lớn cho vấn đề định giá đất theo cơ chế thị trường” .- PGS.TS. TS Trịnh Hữu Liên phát biểu.
Theo ông Liên, những định hướng của Nghị quyết số 18-NQ / TW dẫn đến những vấn đề cần phải bàn như: Vùng giá trị đất, vùng giá đất, cơ sở dữ liệu giá đất hoàn thiện vào năm 2025 sẽ ảnh hưởng đến những thay đổi gì. sửa đổi luật đất đai này? Nêu một số cách giải quyết vấn đề định giá đất khi đã có cơ sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu định giá được xây dựng theo vùng giá trị đất?
Về khái niệm vùng giá đất, ông Liên cho rằng, khi định giá hàng loạt thửa đất tại một thời điểm nhất định sẽ xuất hiện những vùng có giá trị ước tính giá trị quyền sử dụng đất dưới hình thức quyền sử dụng đất. tiền tệ cho một mục đích sử dụng cụ thể, có cùng giá trị tiền tệ trên một đơn vị diện tích. Khi đó tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính giá trị quyền sử dụng đất như nhau hoặc các vùng có cùng giá đất, gọi tắt là vùng giá đất.
 |
| Phương pháp định giá đất trên máy tính đã được áp dụng thành công ở nhiều nước |
Định giá đất dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính
PGS.TS. Trịnh Hữu Liên cũng nhấn mạnh về phương pháp định giá đất dựa trên biên độ giá đất, giá trị đất và phải xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (CSDL) đất đai. Khi có nguồn lực về cơ sở dữ liệu đất đai, bao gồm cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất thì vấn đề định giá đất sẽ nghiêng dần và thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả của phương pháp định giá thứ sáu.
Phương pháp định giá đất thứ sáu mà PGS.TS. PGS.TS Trịnh Hữu Liên đề xuất là phương pháp đánh giá đại trà trên máy tính (CAMA). Phương pháp định giá hàng loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính. Cách tiếp cận này đã được áp dụng thành công ở các nước đang phát triển.
Dự kiến đến năm 2025 chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, bản đồ và dữ liệu địa chính dạng số. Cơ sở dữ liệu địa chính số sẽ hoàn thiện và tiếp tục mở rộng theo hướng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng, khi đó phương pháp này sẽ là giải pháp tối ưu khi kết hợp với các phương pháp khác trong định giá hàng loạt và cung cấp những thông tin cơ bản nhất trong định giá bất động sản riêng lẻ.
Hoàng Văn Cường và PGS.TS. PGS.TS Trịnh Hữu Liên cũng đặc biệt lưu ý việc chuyển đổi và xây dựng mạnh mẽ dữ liệu số. Việc chuyển đổi này sẽ thúc đẩy thay đổi từng bước công tác định giá đất với xu hướng sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính số, cơ sở dữ liệu giá đất và giá đất để giá đất theo giá thị trường.
Cùng với đó, nếu 18-NQ / TW nêu trên, đến năm 2025, Việt Nam sẽ có bản đồ địa chính với dữ liệu, thông tin về giá đất, trong đó có thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch qua sàn đấu giá, đấu giá .. Những thay đổi lớn này sẽ thúc đẩy CAMA sẽ là phương pháp định giá thứ 6 theo xu hướng công nghệ số. Đây sẽ là giá thực tế, thông tin đầy đủ nhất về giá của từng lô đất nền đang giao dịch.
