Tại Diễn đàn Kinh tế – Xã hội Việt Nam 2022, phiên 1, các chuyên gia thảo luận về việc đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách đất đai, các giải pháp quan trọng trong khôi phục và phát triển kinh tế – xã hội vào ngày 18/9.
Giá đất đang được xác định theo phương pháp “cực kỳ thiếu chính xác”.
Theo quy định hiện hành, khung giá đất làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất của địa phương.
Căn cứ vào thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh không cao hơn 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Do đó, bảng giá đất của các tỉnh, thành phố “thấp hơn đáng kể so với giá đất thị trường”.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, thay vào đó, Nhà nước quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất là kết quả của việc định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Phát biểu tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, giữa lý luận và thực tiễn về định giá đất vẫn còn nhiều nhận thức khác nhau.
Theo ông Hà, nếu giải quyết được công khai, minh bạch vấn đề định giá đất thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước, người thu hồi đất và doanh nghiệp.
Nhìn rộng ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, định giá đất là vấn đề kinh tế – tài chính đất đai. Quan điểm sửa đổi Luật Đất đai lần này là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, công cụ kinh tế sang hành chính.
“Có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay như đầu cơ, sử dụng đất kém hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng …”, Bộ trưởng nói.
Về tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phúc nhìn nhận có 3 vấn đề.
Theo ông Phúc, hiện có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thực sự thống nhất, chính xác nên tạo “lỗ hổng”.
Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất, hầu hết sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này “cực kỳ không chính xác” vì giả định giá trị doanh thu và chi phí đầu tư.
“Khi cho rằng nó gây rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan nhà nước”, Bộ trưởng Tài chính nêu ví dụ nhà cao tầng thu phí 30 triệu đồng / m2, nhưng đoàn thanh tra nói “không, phải được 35 triệu / m2 ”.
Vì vậy, theo ông, cần rà soát để đưa ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác và thống nhất.
Ví dụ, phương pháp hệ số xây dựng hệ số tiệm cận với thị trường, khi có biến động, nó sẽ điều chỉnh theo hệ số. “Để chính xác, chúng tôi sử dụng hệ số dày hơn, nửa sau là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình”, Bộ trưởng nêu rõ.
“Hứng tiền, múc cháo”, nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất.
Vấn đề thứ hai được Bộ trưởng Bộ Tài chính cho là “lỗ hổng rất lớn mà Luật Đất đai hiện hành không che lấp được” là chuyển mục đích sử dụng đất khi hiện đang tạo ra thất thoát lớn, chênh lệch giá thuê đất, gây ra sai sót.
Lấy ví dụ cụ thể, ông Phúc cho biết, khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh dòm ngó để lấy khu đất này, sau đó chuyển sang mục đích thương mại và ở. Đây là địa tô chênh lệch do Nhà nước thất thoát ra bên ngoài.
“Chỉ có quyết định hành chính tự nhiên 100 tỷ hay 1.000 tỷ là mất trắng. Vì vậy, phải có cơ chế để thu hẹp khoảng cách ”, ông Phúc nhấn mạnh,“ quản lý chuyển mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ ”.
Theo ông, khi người dân có đất cho thuê, không có nhu cầu sử dụng nữa thì nhà nước sẽ thu hồi để bán đấu giá, chuyển mục đích sử dụng để khai thác hiệu quả hơn, từ đó tạo nguồn lực cho phát triển.
Một vấn đề khác mà Bộ trưởng Bộ Tài chính quan tâm là vấn đề giao đất. Ông cho rằng, giá đất phải được xác định trước khi giao đất và thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng trước thời điểm giao đất.
“Nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất. Các cụ nói “tiền trao thì cháo múc”, bán để thu tiền, nhưng bán để đòi nợ, đến khi bán tài sản cho người thứ ba mà chưa thu được nợ, ảnh hưởng đến hàng nghìn người mua. nhà … ”, vị này nêu rõ những sai phạm, gian dối tại các dự án khu đô thị vẫn chưa được khắc phục.
Cũng nhìn nhận những bất cập trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay, GS.TSKH Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nêu ra 3 giải pháp.
Theo ông Cường, cần xác định giá trị của từng loại đất gắn với mục đích sử dụng. Mỗi lần sử dụng đều có một giá trị tương ứng và “chúng tôi chỉ có thể định giá giá trị của nó gần với giá trị thị trường.
“Giá trị của đất có thể được xác định bằng công nghệ, nhưng giá của từng mảnh đất cụ thể là do người mua và người bán trên thị trường quyết định. Một mảnh đất, ai đó thực sự muốn mua thì sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc có người thiện chí sẵn sàng bán với giá thấp hơn … Giá thị trường rất đa dạng, không ai có thể hãy nắm bắt nó ”, ông Cường nói.
Xác định giá đất của Nhà nước bằng 70 – 80% giá thị trường là đủ
Từ lập luận đó, theo ông Cường, Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước chấp thuận đầu tư hoặc chấp nhận đầu tư thì không nên để nhà đầu tư tự thỏa thuận.
Khi thu hồi, Nhà nước sẽ bồi thường cho người bị thu hồi đất phần giá trị tương ứng với đúng mục đích của đất mà họ đang sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất được giao để nhà đầu tư đầu tư phát triển.
Trả lời câu hỏi trường hợp nào sẽ áp dụng phương thức tự thỏa thuận, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng chỉ nên áp dụng trong hai trường hợp: Thứ nhất, người dân góp đất để thành cổ phần với nhau. đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp; Thứ hai, người dân sẽ thống nhất với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi ruộng đất.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng “Đừng nhầm giá trị thị trường của đất với giá giao dịch của từng giao dịch đất”.
Ông Võ cho rằng, các nước xác định giá đất của Nhà nước bằng 70 – 80% giá thị trường là đủ. Việt Nam cũng nên làm theo thông lệ mà các nước đã làm.
Theo ông Võ, giá trị thị trường đất đai không phải là một con số số học mà là kết quả của bài toán ước lượng giá trị dựa trên số liệu thống kê. Do đó, ông đề nghị, xây dựng cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường.
“Chúng ta cần suy nghĩ lại và làm rõ giá đất trên thị trường là bao nhiêu. Điều này liên quan đến tất cả sự điều phối giá trị thị trường của đất đai. Vốn hóa thành công hay không là do chúng ta có hiểu được giá trị thị trường của đất hay không ”, ông Võ nói.
Về chuyển nhượng đất đai, theo ông Võ, nước ta vẫn đi theo hai hướng: chuyển nhượng đất bắt buộc do Nhà nước quyết định và chuyển nhượng đất đai tự nguyện, là thỏa thuận theo cơ chế thị trường, hình thành hai trạng thái. cực đoan, không có lãi.
Ông phân tích, khi việc chuyển đổi do Nhà nước quyết định thì phát sinh khiếu kiện của người dân. Tự nguyện di dời, đầu tư sẽ không bao giờ có đủ quỹ đất, vì chỉ bàn được 70 – 80%, còn 20 – 30% vẫn không đồng ý hợp tác.
