Đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai (sửa đổi)

Rate this post

Để định giá đất theo thị trường, cần phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở nước ta không tồn tại mức giá này do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi dưới thị trường để “trốn thuế”.

GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Hình ảnh: Thiếu niên).

Một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định khái niệm “giá đất thị trường”.

Dư luận vẫn rất gay gắt rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND tỉnh là “thấp hơn đáng kể so với giá đất thị trường”. Sau đó có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy là đúng, nhưng không có bằng chứng pháp lý nào để nói là đúng. Điều này cho thấy, đúng hay sai về giá đất thị trường chỉ là “nghĩa lý” mà chưa có cơ sở pháp lý nào chứng minh.

Vậy nên, những “khuyết điểm” của các cơ quan chức năng ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ là những nhận xét chung chung, có vẻ hợp lý chứ không chứng minh được ai là người “có lỗi”. Mọi việc diễn ra bình yên, dù nhiều ý kiến ​​rất gay gắt cho rằng sự chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, nhiều cán bộ quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều công dân. thu hồi đất bất bình, … Nhưng tìm nguyên nhân để khắc phục là khó vì chưa có khái niệm pháp lý rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Quay trở lại 20 năm, khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 26-NQ / TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên Bộ luật quy định “giá đất. do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường ”.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004 / NĐ-CP quy định giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất giao dịch thực tế giữa hai bên mà không bị tính phí. chịu ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài hoặc bên trong. Năm 2007, Nghị định 123/2007 / NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ nghĩa của “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Cho đến khi có Luật Đất đai 2013, nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” tiếp tục được bảo đảm (Điều 112 về nguyên tắc và phương pháp định giá đất) và bỏ qua ý nghĩa của thuật ngữ “thị trường. giá đất ”. Từ đó đến nay đã gần 10 năm, thảm cảnh về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Nhìn ra thế giới và xem các quốc gia khác có thể tự học hỏi như thế nào. Tất cả các nước sử dụng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá thị trường là điều đương nhiên. Giá trị thị trường là gì luôn được quy định trong các tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.

Trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một ngành kinh doanh bao gồm cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), đòi hỏi kiến ​​thức về toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, hành vi xã hội – nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường. Đọc nhiều cũng cần nhiều kiến ​​thức, nhưng cũng hoàn toàn đúng. Chưa kể ở Việt Nam nói riêng và Á Đông nói chung còn phải có kiến ​​thức về tâm linh, phong thủy.

Một lượng lớn kiến ​​thức ảnh hưởng đến giá đất khiến chúng ta hình dung rằng giá đất trên thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất nhất định. Tất nhiên, giá đất trên thị trường vẫn tồn tại, chỉ có thể biến động trong một khoảng giá trị nhất định và trong một khoảng thời gian nhất định. Từ đó người ta cho rằng giá thị trường là giá điều trị ước số lượng đủ tin cậy để yên tâm dựa trên giá giao dịch cụ thể trên thị trường làm số liệu thống kê.

Theo định nghĩa về giá trị thị trường của Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) là “Số tiền ước tính cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người bán trong một giao dịch có giá trị đủ lớn. thời gian cần thiết sau khi tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không ép buộc ”. Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước tính giá trị”. Theo ước tính, không thể có một con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ ​​các thống kê có sẵn.

Theo định nghĩa định giá trên, việc cần làm là phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở nước ta không tồn tại mức giá này do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi dưới thị trường để “trốn thuế”. Ai cũng biết rằng việc tăng bảng giá đất lên mặt bằng thị trường là giải pháp duy nhất.

Biết nó như thếcủa Tôi không hiểu tại sao tôi không làm điều đó. Nhiều người lý giải rằng sợ tăng bảng giá đất, đánh thuế cao nên người dân đành chịu. Giả sử như vậy thì giải pháp hạ thuế suất là ổn. Loanh quanh, vẫn không thoát ra khỏi sự vướng bận, lại có thêm những yếu tố vụ lợi riêng.

Giải pháp cuối cùng là: (1) Đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; (2) Tập trung vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán giảm thuế suất để các bên ghi nhận giá đất thực trên hợp đồng chuyển nhượng ngay (hiện thuế suất là 2%, có thể giảm xuống 1%) . , thậm chí 0,5%); (3) Luật thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ việc tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; (4) thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, sử dụng ngay hệ thống mạng của Công chứng viên; và (5) cung cấp phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất do Nhà nước quy định.

Các giải pháp trên hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng một năm để thực hiện. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp lý sửa đổi, quảng bá để người dân hiểu và thực hiện. Giá trị thị trường của đất có thể được tính hàng ngày, không phải hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ cần xác định giá đất Nhà nước bằng khoảng 70 – 80% giá đất thị trường là đủ. Chúng ta cũng nên làm theo cùng một thực hành tốt.

GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thanh Thuy

Leave a Reply

Your email address will not be published.