Quay lại lần nữa…
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cơ quan này đưa ra phương án bổ sung quy định về thời hạn sở hữu căn hộ được xác định là 50-70 năm. Phương án này đã được đưa ra cách đây 4 tháng và gây ra tranh cãi, với đa số không đồng ý.
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2 này, nhóm biên soạn đã bổ sung một số điểm mới nhằm làm rõ khái niệm “Thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Sở dĩ Bộ Xây dựng đưa ra thời hạn 50-70 năm là rõ ràng, bởi hiện nay trên địa bàn Hà Nội và TP.HCM có hơn 2.000 chung cư dột nát (tại Hà Nội là 1.600 và TP.HCM là 474 chung cư), các chung cư này được xếp hạng. C và D (mức độ nguy hiểm, cần di dời) nhưng người dân không muốn di dời vì nhiều lý do. Nếu pháp luật quy định rõ về thời hạn sử dụng căn hộ thì khi hết thời hạn đó, cư dân phải chấp hành.
Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ là cần thiết. Thực tế, nhiều nước trên thế giới đã làm được điều này, chẳng hạn Singapore 99 năm, Trung Quốc 70 năm. Nhưng có một vấn đề khiến giới chuyên môn cảm thấy khó chịu là căn cứ nào để quyết định căn hộ này là 50+ hay 70+ (+ là thời gian được gia hạn sau khi thẩm định có thể là 10 – 20 năm, hoặc hơn). ).
Bất kỳ sản phẩm tiêu dùng nào cũng có ngày hết hạn. Các nhà sản xuất xác định thời hạn sử dụng vì họ biết rất rõ nguyên liệu đầu vào mà họ sử dụng và phải ghi rõ ràng để tránh gây hại cho người tiêu dùng và tránh các vụ kiện tụng lộn xộn.
Còn các sản phẩm cao cấp hơn như máy tính, xe máy, ô tô thì thời hạn sử dụng được quy định bằng số giờ sử dụng, số km đường đã chạy,… Nhà chung cư cũng là sản phẩm do con người tạo ra. để nhà sản xuất, người thử nghiệm có thể xác định thời gian sử dụng gần đúng của một căn hộ cụ thể (có danh tính).
Vì vậy, để xác định đầu ra (thời hạn cuối cùng), cần xác định đầu vào (chất lượng công việc). Đó là quy trình tiến, lùi, nhưng chỉ xác định chung chung thời hạn chấm dứt hoạt động của nhà chung cư, đúng thời hạn, không xác định chất lượng đầu vào của từng công trình cụ thể thì đó là quy trình ngược. .
Đến nay, Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chuẩn kỹ thuật nhà chung cư, gần đây nhất là Thông tư 03/2021 / TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư. Trong thông tư này có nhiều điều cụ thể, như quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ, tiêu chuẩn thang máy, số chỗ đậu ô tô, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn cấp thoát nước, tiêu chuẩn kết cấu…
Nhưng lâu nay vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng nhà chung cư để từ đó khẳng định trong các văn bản quy phạm pháp luật là công trình này tồn tại tối đa 50, 70 hay 90 năm.
Một số ý kiến cho rằng khi nộp hồ sơ thiết kế cho cơ quan chức năng, chủ đầu tư phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư và sở xây dựng phải thẩm định công trình, nghiệm thu mới cho phép chủ đầu tư bán cho người sử dụng.
Còn việc hội đồng thẩm định nghiệm thu công trình là để xem công trình có phù hợp với thiết kế hay không, chứ đến nay vẫn chưa có hồ sơ nào ghi công trình này hết niên hạn sử dụng sau 50, 70 năm. ở đâu, nhưng không có cơ sở để quy định thời hạn này.
Khoảng 10 năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư xác định sản phẩm của mình là căn hộ cao cấp; Một số hiệp hội đưa ra cách nhận biết chung cư cao cấp, chung cư trung cấp và chung cư bình dân, hay cao ốc hạng A, B, C. Tất cả chỉ là ý kiến chủ quan của các doanh nghiệp, hoặc tổ chức. tổ chức xã hội nghề nghiệp.
Việc phân định căn hộ cao cấp hay bình dân có tuổi thọ công trình dài hay ngắn cũng không chính xác, bởi cao cấp theo quan điểm của các nhà đầu tư chủ yếu là về chất lượng dịch vụ. Trong khi đó, việc xác định tuổi thọ căn hộ dựa trên kết quả đo đạc kỹ thuật chứ không phải chất lượng dịch vụ hay không.
Lẽ ra, Bộ Xây dựng phải xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật đánh giá chất lượng để làm căn cứ xác định tuổi thọ của căn hộ trước, sau đó mới xem xét quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư khi hoàn thành, nghiệm thu, bán cho người dân thì “sổ hồng” cấp cho người dân phải ghi rõ công trình này chỉ được sử dụng 50, 70 năm để người dân biết. Bán căn hộ với tuổi thọ của nó, mọi người sẽ biết căn hộ này bán với giá bao nhiêu. Hơn nữa, cho cư dân biết tuổi thọ của căn hộ mình đang sở hữu để họ biết đường trước khi hết hạn sử dụng.
Một điểm cần làm rõ nữa là quy định pháp luật đất xây dựng căn hộ chung cư trước khi bán cho người dân. Ở Việt Nam hiện nay, có hai loại hình chung cư liên quan đến đất. Loại thứ nhất là xây dựng trên đất ở không thời hạn và loại thứ hai là xây dựng trên đất ở có thời hạn (như theo thời hạn thuê).
Có những khu chung cư khi bán cho người dân, chủ đầu tư ghi rõ là đất này thuê trong thời hạn 50 năm và người mua chỉ được ở trong thời gian đó. Ở các khu chung cư khác, cả người bán và người mua đều hiểu rằng họ có quyền sở hữu căn hộ vĩnh viễn, nghĩa là sau 50, 70 năm nếu phá dỡ chung cư thì quyền lợi của họ vẫn gắn liền với đất. .
Như vậy, sau 50, 70, 90 năm sử dụng mà nhà chung cư phải phá dỡ thì người dân sinh sống hợp pháp trên đó có quyền thỏa thuận với nhau tìm nhà thầu xây dựng chung cư để có căn hộ mới. Đó chỉ là chi phí xây dựng.
PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa
TBKTSG
