– Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa của việc bỏ khung giá đất?
TS Vũ Đình Ánh: Luật Đất đai năm 2013 quy định khung giá đất được ban hành 5 năm một lần đối với từng vùng, từng loại đất. Trong quá trình thực hiện khung giá đất, nếu giá thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh khung giá đất hầu như không xảy ra trong khi đất nền biến động hàng ngày, hàng tháng.
Các địa phương xây dựng bảng giá đất không được vượt quá khung giá các loại đất. Do đó, bảng giá đất do địa phương công bố cũng thấp, không sát với giá trị đất trên thị trường. Bảng giá đất thấp đã kéo theo nhiều hệ lụy. Như vậy, có thể thấy, việc bỏ khung giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với nguồn thu ngân sách nhà nước và góp phần phát triển thị trường đất đai.
– Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất chung trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Quan điểm của bạn về vấn đề này là gì?
Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều yêu cầu xác định giá đất theo giá thị trường. Nhưng giá thị trường là bao nhiêu mới là vấn đề cần bàn. Bởi một miếng đất hôm nay bán giá này, hôm sau bán thì làm sao bảng giá đất theo giá đó, chưa kể thị trường có đủ chiêu trò, đủ nhóm đầu cơ, thổi giá.
Theo tôi, đất đai là sở hữu toàn dân nhưng việc định giá phải xác định đó là quyền của nhà nước, tôi không thích từ “theo giá thị trường”. Nguyên tắc là nhà nước định giá và giá đó được sử dụng để người dân và doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
– Hiện chúng tôi đang sử dụng cơ quan định giá là Hội đồng định giá đất của các tỉnh. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đang hướng đến việc sử dụng hội đồng này và sau đó HĐND tỉnh sẽ thông qua bảng giá đất. Tuy nhiên, ông từng cho rằng địa phương không nên giao nhiệm vụ này. Bạn có thể chia sẻ rõ hơn quan điểm của mình được không?
Việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể đạt được bằng cách thay đổi thể chế để kiểm soát quá trình các cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần thay đổi theo nguyên tắc: tách thẩm quyền quyết định giá đất với thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm độc quyền quyết định một cơ quan nhà nước, buộc phải thuê dịch vụ thẩm định giá đất độc lập. trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Việc địa phương tự định giá và HĐND thông qua bảng giá đất là không nên mà để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm nhiệm vụ này.
Bất cập ở đây là hội đồng định giá tham mưu cho chính phủ về công tác định giá nhưng chủ tịch UBND cấp tỉnh lại là chủ tịch hội đồng định giá. Như vậy, không khác gì anh ta tự tư vấn cho mình nhưng lại mượn danh nghĩa tập thể để thông qua nguyện vọng, hợp thức hóa yêu cầu của cá nhân, tức là vừa đá bóng, vừa thổi còi. Giá đất vì vậy dễ bị chủ quan, chi phối bởi ý chí cá nhân, khó quy trách nhiệm.
Chúng tôi có đề cập đến việc địa phương sẽ có hội đồng định giá để tư vấn, nhưng theo tôi, hội đồng định giá còn khá hình thức và có nhiều ràng buộc nên khó đối thoại trực tiếp giữa các thành viên. Vì vậy, việc ban hành giá đất phải giao cho Trung ương nên sẽ không tạo ra xung đột lợi ích và cũng tháo gỡ khó khăn cho các địa phương khi có thể mạnh dạn bồi thường, giao đất mà không sợ mắc sai phạm. Hiện nay, sau nhiều vụ việc sai phạm trong quản lý đất đai, nhiều địa phương lâm vào cảnh án binh bất động.
Nếu giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thì bản thân cơ quan này cũng sẽ có đơn vị tư vấn định giá đất chuyên nghiệp, thường là cơ quan độc lập, không chịu sự chi phối của các yếu tố quản lý của Nhà nước và phải chịu toàn bộ trách nhiệm của Chính phủ. chịu trách nhiệm về định giá của chính mình. Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, họ phải có chứng cứ, căn cứ, phương pháp để đưa ra mức giá tương đối chính xác theo từng vùng, từng khu vực.
Định giá đất là một công việc phức tạp và rất nhạy cảm với thị trường, không chỉ đòi hỏi áp dụng tốt các phương pháp tính toán khoa học mà còn đòi hỏi một nghệ thuật nắm bắt tâm lý thị trường một cách khéo léo, tinh tế, để có sự điều tiết đúng đắn của nhà nước.
Hiện chúng ta cũng có hai trung tâm quản lý dữ liệu về giá đất thuộc Bộ Tài nguyên – Môi trường và Bộ Tài chính thì không có lý do gì ngăn cản chúng ta xác định giá đất đồng loạt, thậm chí từng thửa đất ở đây, để tạo sự công bằng. , minh bạch và hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai.
– Để chống đầu cơ hiệu quả và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, theo ông, cần có giải pháp gì?
Các quy định về thuế bất động sản là bắt buộc. Hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản khá hoàn thiện, bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các loại phí, lệ phí khác có liên quan (lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …).
Tuy nhiên, chúng ta còn lúng túng trong việc định giá đất bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, hay nói đúng hơn là bảng giá đất phi nông nghiệp quá thấp, thuế suất chưa phát huy được tác dụng. Đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương nên cần nghiên cứu, đánh giá kỹ trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành. đúng thời điểm để đảm bảo tính khả thi và được sự đồng thuận cao, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
– Từ những vấn đề đặt ra ở trên, ông có kỳ vọng gì trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này?
Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18 là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai và là cơ sở quan trọng để định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác đất đai. tối ưu hóa nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ và khai thác đất hợp lý, công bằng và hiệu quả.
Việc bỏ khung giá đất nhằm phát huy cao nhất giá trị tài nguyên đất. Nhưng việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là giá đất tự do trên thị trường, muốn áp giá ở mức nào thì cần phải có nguyên tắc định giá và nhà nước có quyền quyết định giá. của đất. Việc bỏ khung giá đất là chuyển trọng tâm từ quản lý hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch và hành chính để điều chỉnh các quan hệ đất đai. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi phải xây dựng và hoàn thiện các nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan giữa kết quả định giá đất của các cơ quan quản lý. giá với cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Ngoài ra, Nghị quyết 18 đặt vấn đề giao dịch bất động sản phải qua sàn, thanh toán qua ngân hàng nhằm minh bạch hóa việc mua bán quyền sử dụng đất, hướng tới hình thành hệ thống thông tin dữ liệu. Về đất đai. Luật Đất đai sửa đổi cũng phải thể chế hóa mục tiêu này. Tôi mong rằng, Luật Đất đai sửa đổi không chỉ giải quyết được hết những bất cập mà còn hướng tới mục tiêu phát huy tính dự báo để có sức sống lâu dài, thực sự khơi thông nguồn tài nguyên đất đai đang bị thất thoát và sử dụng thấp. hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai trong nhiều thập kỷ.
Cảm ơn bạn về cuộc phỏng vấn này!
