Nằm trong chương trình của Diễn đàn Kinh tế – Xã hội Việt Nam 2022, sáng 18/9, tại Hội thảo chuyên đề “Tăng cường cải cách thể chế – Hoàn thiện chính sách đất đai, các giải pháp quan trọng trong cải tạo và phát triển kinh tế – xã hội”, GS.TSKH Hoàng Vân Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân trình bày tham luận “Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản và giải quyết những bất cập trong đấu giá đất”.
Bất động sản là tài sản vĩnh viễn, không thể di dời, gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố tiền đề và cấu thành của bất động sản, bất kỳ bất động sản nào cũng phải gắn liền với đất. Vì vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý của đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đến hoạt động phát triển, các sức mạnh kinh tế và giá trị của BĐS, có tác động trực tiếp đến sự phát triển của BĐS. những thay đổi của thị trường bất động sản. Các chính sách kinh tế đất đai ảnh hưởng đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng lớn và phức tạp.
.jpeg)
Chia sẻ quan điểm về vấn đề quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và gia tăng giá trị bất động sản tại buổi Hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng: Giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. sử dụng. Giá trị đất tăng thêm khi chuyển mục đích sử dụng đất từ hoạt động thu lợi nhuận thấp sang sử dụng vào hoạt động thu lợi nhuận cao thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất. mục đích sử dụng đất.
Việc cơ quan quản lý có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tạo cơ hội mới cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các công trình xây dựng trên đất từ bất động sản vô giá trị thành bất động sản có giá trị cao. Vì vậy, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có cơ chế phân phối, điều tiết chênh lệch tiền thuê đất hình thành do chuyển mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất vì mục đích sinh lời thấp. giao cho chủ đầu tư kèm theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sinh lợi cao.
Về tác động của quy hoạch đối với những biến động của thị trường bất động sản, GS.TSKH Hoàng Văn Cường cho rằng, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất cho mục đích phát triển các công trình bất động sản là cung cấp đầu vào quan trọng nhất – không gian cho phát triển bất động sản. Việc nắm chắc kế hoạch dài hạn và tiến độ, lộ trình, kế hoạch thực hiện các nội dung kế hoạch hàng năm sẽ hướng dẫn nhà đầu tư đánh giá đúng, phân biệt rõ giá trị kỳ vọng và mức độ thực tế. giá trị mong đợi đó. Thay đổi kế hoạch quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư mà còn làm thay đổi điều kiện vị trí tiềm năng của bất động sản. và tất yếu tạo ra sự biến động trên thị trường bất động sản khu vực liên quan. Vì vậy, việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã được phê duyệt, tránh thay đổi làm mất tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản. .
Ngoài ra, tại Hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng chia sẻ những quan điểm, kinh nghiệm liên quan đến thời hạn sử dụng đất và giá trị bất động sản; việc đăng ký giao dịch và thông tin về thị trường bất động sản; điều tiết giá trị gia tăng, chống đầu cơ bất động sản; đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất.
Dưới góc độ tác động của chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần thực hiện một số giải pháp cải thiện trọng tâm. Chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. Đặc biệt:
Thứ nhất, cơ chế giá đất để phát triển bất động sản phải được xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất và sử dụng cơ chế thị trường trong việc lựa chọn nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Thứ hai, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện việc bồi thường, thu hồi đất theo cơ chế thống nhất đối với tất cả các dự án đầu tư phát triển bất động sản đã có quyết định chấp thuận đầu tư của Nhà nước: đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường, tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập một cuộc sống tốt hơn sau khi tái định cư; doanh nghiệp có đất sổ sách để thực hiện đầu tư, triển khai dự án mà không gặp vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận; Nhà nước thu hồi giá trị tiền thuê đất chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất khi giao đất cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế lũy thoái theo mức độ hồi quy. khoảng thời gian giữa mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị chiếm dụng đất và bất động sản trên mặt bằng chung của xã hội.
Thứ tư, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển các công trình, dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để bảo đảm các dự án bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật. đúng tiến độ và đáp ứng đúng nhu cầu bất động sản phù hợp với quy mô và trình độ phát triển kinh tế – xã hội. Đặc biệt, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội tối thiểu bằng 20 – 30% quỹ đất quy hoạch phát triển nhà ở thương mại cùng thời kỳ. một khu vực. Áp dụng hình thức trả tiền thuê nhà chung cư một lần cho cả vòng đời nhà chung cư để khuyến khích việc cho thuê nhà ở và quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Thứ năm, đăng ký, số hóa toàn bộ thông tin đất đai, bất động sản để tạo thành hệ thống thông tin số hóa thống nhất, đồng bộ về đất đai và bất động sản phục vụ công tác biến động và quản lý thông tin. chiếm đoạt bất động sản. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay bất động sản không đăng ký giao dịch, không bảo kê thậm chí thu hồi đất, giao dịch trao tay chưa đăng ký.
Thứ sáu, Quy chế yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đảm bảo công khai, minh bạch, tránh thông tin sai sự thật, giả mạo gây bức xúc. rủi ro cho người mua và người bán. Quy định về tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của nhà môi giới; điều kiện hoạt động và chức năng nhiệm vụ của sở giao dịch bất động sản trong các giao dịch trung gian và dịch vụ mua bán, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục thanh toán, đồng thời chịu trách nhiệm quản lý, cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và thị trường bất động sản. ban quản lý.
Thứ bảy, Kiểm soát năng lực tài chính của các chủ đầu tư bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ hoang. Đóng cọc. Nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính khi tham gia dự án và phải nộp vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ tiền ký quỹ, nhận tiền đặt cọc mà dự án chưa triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh của chủ đầu tư để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.
Thứ tám, Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản một cách bền vững như ủy thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển các sản phẩm xây dựng và bất động sản, hạn chế tín dụng đầu tư vào đất nền cũng như cho vay mua nhà ở có giá trị lớn, tỷ lệ cho vay cao. Nên thay phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy động vốn. thông qua trái phiếu xây dựng có thể chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành.
